Moltissimi edifici sono stati costruiti o ristrutturati nel rispetto delle normative vigenti, ma privi dei permessi necessari per quei tipi di intervento. Ecco quindi la necessità di avvalersi della sanatoria edilizia.
COS’E’ UNA SANATORIA
Per sanatoria edilizia si intende il procedimento burocratico da compiere, come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia per regolarizzare le opere eseguite in conformità alle norme vigenti, ma prive di titolo edilizio. La sanatoria è comunque sempre accompagnata da una sanzione amministrativa, il cui ammontare dipende, ovviamente, dalla gravità dell’illecito commesso.
Esistono, inoltre, diversi tipi di sanatoria secondo il DPR 280/2001 la scelta della quale dipende dal tipo di violazione commessa. Esse sono :
– rilascio del permesso di costruire in sanatoria
– segnalazione di inizio attività certificata ( SCIA edilizia ) in sanatoria
– comunicazione di inizio lavori asseverata ( CILA edilizia ) tardiva
Pertanto la presentazione della CILA edilizia e della SCIA edilizia in sanatoria permettono di regolarizzare l’omissione o la comunicazione tardiva dei permessi necessari alle opere eseguite. Si può, quindi, richiedere la sanatoria per :
– OPERE EDILIZIE MINORI come la sostituzione di infissi o la creazione di nuove recinzioni recinzioni
– OPERE EDILIZIE MAGGIORI come grosse ristrutturazioni, ampliamenti strutturali o la creazione di nuovi ambienti che comportano pertanto una notevole variazione della volumetria o destinazione d’uso dell’immobile
– LOTTIZZAZIONE ABUSIVA ovvero la divisione illecita di lotti di terreno
Dalla sanatoria, invece, è completamente escluso l’illecito di abuso edilizio, cioè la costruzione di un edificio su di un terreno non avente i requisiti di edificabilità, o soggetto a vincoli paesaggistici, ambientali o socio-culturali. In questo caso i proprietari dell’immobile, una volta accertato e quindi ricevuta la notifica di tale illecito, saranno costretti alla demolizione parziale o totale dell’edificio abusivo costruito, con successivo ripristino del sito di costruzione, oppure, in alternativa, a pagare una sanzione corrispondente al doppio del valore dell’edificio costruito.
QUANDO E’ NECESSARIA UNA SANATORIA
Il Decreto Salva Casa 2024 eleva dal 2% previgente al 3% – 4% – 5% le tolleranze costruttive ed aumenta la casistica delle tolleranze esecutive.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio, le nuove tolleranze costruttive sono pari al:
– 2% per le unità immobiliari con superficie superiore ai 500 mq;
– 3% per le unità immobiliari con superficie tra i 300 e i 500 mq;
– 4% per le unità immobiliari con superficie tra i 100 e i 300 mq;
– 5% per le unità immobiliari con superficie inferiore ai 100 mq.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio si sono aggiunte alcune tolleranze esecutive:
– il minore dimensionamento dell’edificio;
– la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
– le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
– la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
– gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Gli edifici con irregolarità ricomprese entro questi nuovi limiti e nuove regole godono di una sanatoria automatica. Tuttavia, per gli edifici con tolleranze entro i limiti ma situati in zone a rischio sismico, la sanatoria edilizia 2024 è subordinata alla attestazione, da parte di un tecnico abilitato, del rispetto delle disposizioni per le costruzioni in zona sismica prevista dal Testo unico dell’edilizia.
Il range di irregolarità compreso tra le nuove tolleranze e le difformità più gravi (totale difformità dal titolo abilitativo, assenza del titolo abilitativo e variazioni essenziali) costituisce il gruppo delle difformità parziali per le quali è consentito l’accertamento di conformità semplificato che consente di ottenere la sanatoria edilizia 2024.
LA PROCEDURA PER OTTENERLA
A questo punto vediamo come si fa ad ottenere una sanatoria.
Una volta riscontrato e notificato l’illecito commesso si hanno 90 giorni di tempo per presentare la domanda di sanatoria al Comune di appartenenza oppure alla Regione a seconda delle normative locali previste. Successivamente tale domanda dovrà essere presa in esame e quindi approvata dalla commissione competente. Passato tale termine, in assenza di una risposta, la richiesta di sanatoria dovrà essere considerata rifiutata.
Dal 30 maggio 2024 i privati e il pubblico possono presentare al Comune la domanda di permesso di costruire o la Scia in sanatoria, assistiti da un tecnico che deve attestare la conformità degli interventi con le norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione.
Il Comune può condizionare il rilascio della sanatoria alla realizzazione di opere da eseguire, anche strutturali, necessarie per assicurare l’osservanza della normativa in materia di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, superamento delle barriere architettoniche.
Il Comune può inoltre prevedere la rimozione delle opere che non possono
essere sanate.
Il Comune deve pronunciarsi entro:
– 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria;
– 30 giorni per la Scia in sanatoria;
– 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria relativi a interventi sugli immobili sottoposti a vincolo.
Decorsi questi termini, scatta il silenzio assenso.
QUANTO COSTERA’
chiaramente la procedura di sanatoria non sarà priva di costi, in quanto per accedere a tale richiesta ci si dovrà avvalere dell’aiuto di un serio professionista nel settore. Vediamo quindi quali sono i costi che si dovranno sostenere :
per prima cosa chiariamo che il costo di una sanatoria edilizia varia e dipende dal tipo di illecito commesso e dal titolo abilitativo mancante che dobbiamo andare a sanare.
inoltre, come detto, bisogna scegliere un professionista che può essere un geometra, un ingegnere o un architetto, ovviamente iscritti ai rispettivi Albi di appartenenza, in grado di procedere a stilare tutte le pratiche necessarie richieste per ottenere la sanatoria dell’illecito in modo serio e competente. Pertanto la parcella di tale tecnico avrà un costo il cui ammontare dipenderà, ovviamente, dalla maggiore o minore complessità della sanatoria in questione.
Pertanto se abbiamo messo in atto un illecito, è sempre meglio sanare tale illecito in sanatoria in quanto è anche vincolante per l’eventuale vendita dell’immobile oggetto dell’illecito.
Dal 30 maggio 2024 i privati che inoltrano la domanda di sanatoria edilizia devono pagare una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, che deve comunque essere compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro.
Alle Pubbliche Amministrazioni non è richiesto alcun pagamento.
SANATORIA 2024
La sanatoria edilizia 2024 è uno dei principali contenuti del decreto Salva Casa, che rivede la procedura per l’accertamento di conformità e le soglie delle tolleranze costruttive ed esecutive.
Dal 30 maggio 2024, con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa (DL 69/2024), i privati e le Pubbliche Amministrazioni che possiedono immobili con difformità lievi possono richiedere la regolarizzazione ai Comuni.
Ma cosa sono le difformità lievi? Sono le irregolarità comprese tra i limiti delle tolleranze costruttive ed esecutive e le variazioni essenziali. Il decreto Salva Casa ha rivisto il concetto di tolleranze e di conseguenza i requisiti e le procedure per richiedere la sanatoria edilizia 2024.
